Investimentos: A Hora dos Imóveis

Maiores responsáveis por terem os fundos de pensão alcançado no ano passado uma rentabilidade estimada (15,37%) superior à meta atuarial de INPC +6% (12,57%), os ativos imobiliários são notícia não apenas pelo retorno que oferecem mas também por estarem atraindo a atenção de um número crescente de gestores de carteiras.

É verdade que esse interesse cresce ainda lentamente, mas tal crescimento existe: nos últimos dois anos os investimentos diretos das entidades em imóveis atingiram R$ 25,8 bilhões, o equivalente a 4% do total investido, contra R$ 16,2 bilhões (3%) em 2010.

Se olharmos apenas os fundos imobiliários, que integram o segmento estruturado, a subida foi proporcionalmente muito maior: dobrou em dois anos o montante alocado, que atingiu em dezembro último R$ 1,9 bilhão, informa o Núcleo Técnico da Abrapp.

Isso mostra que o despertar do interesse pelos fundos imobiliários, mais até do que o investimento direto em imóveis, está sendo proporcionalmente rápido, ainda que calculado sobre uma base histórica modesta. Francisco de Augustinis, Gerente Executivo de Investimentos Imobiliários da Fundação Cesp, diz que em 2013 a entidade fez o seu primeiro investimento em uma carteira desse tipo, mas planeja fazer mais.

Na política de investimentos da fundação está escrito que no total R$ 250 milhões serão alocados nessa modalidade de aplicação nos próximos dois anos. Ainda é pouco, admite Augustinis, comparando com os R$ 620 milhões que a Fundação Cesp tem investidos diretamente em imóveis e, especialmente, com o patrimônio total de R$ 21 bilhões da entidade.

Mas, mesmo sendo o valor ainda baixo, Augustinis aposta em uma adesão continuada aos fundos imobiliários, nos quais de toda a forma a sua fundação só aplica depois de satisfeitos alguns critérios, sendo o primeiro deles a exigência de o fundo ter as suas ações negociadas em Bolsa ou estar próximo disso.

“A maioria dos fundos imobiliários ainda não oferece a liquidez desejada”, reconhece Augustinis, apontando aquele que é a seu ver um obstáculo e tanto a ser superado. Dos 192 fundos registrados na CVM, só 94 são listados na BM&FBOVESPA e deles apenas 49 integram o IFIX, o índice do segmento.

Rodrigo de Carvalho Magalhães, Gerente de Participações da Fapes, concorda que a baixa liquidez, por mais que tenha melhorado nos últimos anos, propiciando um mercado secundário minimamente movimentado, continua sendo um entrave para receber maiores investimentos dos fundos de pensão.

A subida do valor das cotas, fruto da explosão da demanda por parte especialmente de pessoas físicas em busca de opção aos juros em queda, deve ser acompanhada com atenção. Afinal, nota Magalhães, o valor pago por quem deseja se tornar cotista só faz subir, mas o resultado proporcionado pelo fundo imobiliário se mantém estacionado, podendo gerar lá no futuro um potencial descasamento entre o montante investido e a renda proporcionado pelo investimento.

Traduzido em percentuais de retorno, se hoje os títulos públicos pagam com variações um pouco acima de 4%, muitos fundos imobiliários, que poderiam proporcionar ao redor de 8% e sem imposto de renda, com a valorização das cotas acima das expectativas iniciais podem ver as suas rentabilidades cairem a 6% ou menos.

Com a economia crescendo e as previsões de “bolha” se esvaziando, ao menos não se espera uma redução no preço dos ativos imobiliários. Relatório da consultoria internacional Colliers fala em ingresso em uma fase de equilíbrio entre oferta e demanda, no mercado paulistano de escritórios de luxo, o mais importante do País e onde os fundos de pensão mais estão presentes.

“O preço não deve subir este ano e até pode cair um pouco em algumas regiões da cidade”, resume Ricardo Betancourt, presidente da Colliers, pintando um quadro de estabilidade. Na média, o metro quadrado dos escritórios de padrão superior foi de R$ 126 no terceiro trimestre e encolheu diminutos 0,8% no quarto e último trimestre de 2012.

Fonte: Diário dos Fundos de Pensão

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